Обзор рынка офисной недвижимости и бизнес центров города Кемерово, июль 2013 года
Введение
Главной целью проводимой инвестиционной политики города Кемерово является рост инвестиций в экономику города. Построение благоприятного инвестиционного климата — одна из приоритетных задач развития Кемерова. При этом инвестор должен четко понимать, куда он приходит со своим проектом, как развивается отрасль, территория, какие у инвестора могут быть проблемы и перспективы реализации проекта. Одна из первоочередных проблем, с которой столкнется инвестор, — это подбор офисного помещения для размещения своего представительства. Рынок офисной недвижимости в городе Кемерово обширен, но в то же время он скрыт и не понятен, в открытом доступе недостаточно информации, нет четкого и единого определения класса качества офисной недвижимости. Без класса качества инвестору из другого региона страны, а тем более иностранному инвестору, очень трудно понять и определиться с выбором подходящего офисного помещения. Эти проблемы замедляют процесс построения благоприятного инвестиционного климата, а, следовательно, замедляют процесс развития региона в целом.
Цель аналитического обзора — определить состояние рынка офисной недвижимости и классы качества бизнес-центров в городе Кемерово.
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные помещения, выставленные на продажу в открытых источниках. В качестве основной оценки среднего показателя была использована средняя арифметическая величина. В целях анализа ценовой динамики используется среднеарифметическая цена продажи, которая рассчитана как отношение текущего показателя к его аналогу в базовом периоде.
Обзор рынка офисных помещений в г. Кемерово
Объем предложения
Всего на июнь 2013 года общий объем предложения офисных площадей составил 167 объектов общей площадью 61,5 тыс. кв. м., со средней площадью объекта 368,3 кв. м.
Большая часть офисных помещений (54%) находится в Центральном районе, суммарная доля Заводского и Ленинского составляет (40%). Суммарная доля в общем объеме предложения Кировского и Рудничного района не превышает 6%.
Ценовые показатели
За первое полугодие 2013 года среднеарифметическая цена предложения на офисную недвижимость увеличилась на 15% и составила 60 442 руб./кв.м., что является показателем стабильности, сложившейся на рынке офисных помещений. Цена на протяжении 6 месяцев колебалась, но осталась примерно на одном уровне. Изменение цен в пределах 20% присуще свободному рынку.
Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения (рецессии).
Самый дорогой район на рынке офисной недвижимости во II квартале 2013 года — Центральный — 70 885 руб./кв.м, а аутсайдером среди районов является Кировский — 21 030 руб./кв.м. Такое распределение цен объясняется тем, что Центральный район является по праву деловым центром города. Заводский, Ленинский и Рудничный районы являются уверенными серединами т.к. располагаются в непосредственной близости от делового центра. Кировский район, в свою очередь, располагается на значительном удалении от центральной части города, и инвестиционная привлекательность в данном районе офисных помещений крайне мала.
Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи офисных помещений. Лидером также является Центральный район — 704 руб./кв. м. в мес., аутсайдером по-прежнему является Кировский район — 275 руб./кв. м. в мес.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения по общей площади во II квартале 2013 года снизился по сравнению с I кварталом 2013 года на 63,05%. Это объясняется тем, что участники рынка снижают свою активность в преддверие летних отпусков, все проекты перекладываются на середину III квартала, тем самым тормозят рынок коммерческой недвижимости.
На рынке офисных помещений преобладают предложения по продаже объектов небольших площадей — до 100 кв. м. 56%
Максимальная цена у малых помещений площадью до 100 кв. м. — 66 845 руб./кв. м. Различие цены на офисные помещения площадью до 100 кв. м., от 101 — до 250 кв. м. и от 251 — до 500 кв. м. варьируется в пределах 10%. Эта разница присуща именно рынку офисной недвижимости, т.к. важнейшим ценообразующим фактором является не площадь! Влияние на уровень цен офисной недвижимости оказывают: местонахождение офисного помещения, инфраструктура и сервис, инженерия, паркинг, планировочные решения здания.
Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи.
Обзор Бизнес-центров и офисных центров в г. Кемерово
Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.
Специалистами ООО «НИИ РР» была проведена собственная оценка класса качества наиболее популярных бизнес-центров и офисных центров в г. Кемерово.
Мнение специалистов ООО «НИИ РР» является субъективным и не может служить каким-либо индикатором.
Определения «Бизнес-центр», «Деловой центр» и «Офисный центр» принимаются тождественными.
ОБЪЕКТЫ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ
| № | Наименование | Тип | Адрес | Район |
|---|---|---|---|---|
| 1 | «Альфа Сити» | Деловой центр | Ул. Шестакова 6 | Центральный |
| 2 | Арго | Бизнес-центр | Ул. Красная 19а | Центральный |
| 3 | Берн | Офисно-деловой центр | Ул. Карболитовская, 16а | Центральный |
| 4 | Бизнес центр 1 | Бизнес-центр | Николая Островского, 12 | Центральный |
| 5 | Бизнес центр 2 | Бизнес-центр | Пр. Октябрьский, 4 | Центральный |
| 6 | Деловой мир | Офисный центр | Ул. Тухачевского, 22а | Центральный |
| 7 | Деловой центр | Деловой центр | Ул. Весенняя, 24а | Центральный |
| 8 | Домино | Офисный центр | Пр. Советский, 2/14 | Заводский |
| 9 | Континент | Бизнес-центр | Пр. Кузнецкий , 33д | Центральный |
| 10 | Меридиан | Бизнес-центр | Пр. Ленина,55 | Заводский |
| 11 | Мир | Бизнес-центр | Пр. Ленина,61 | Центральный |
| 12 | На Кирова | Бизнес-центр | Ул. Кирова, 14 | Центральный |
| 13 | Олимпик-плаза | Бизнес-центр | Ул. Рукавишникова,20 | Центральный |
| 14 | Омега | Бизнес-центр | Ул. Карболитовская,1/1 | Заводский |
| 15 | Предзаводской | Бизнес-центр | Ул. Предзаводская, 10 | Заводский |
| 16 | Сити-плаза | Бизнес-центр | Ул. Терешковой, 41 к 2 | Ленинский |
| 17 | Созвездие | Деловой центр | Ул. 50 лет Октября, 11 к 2 | Центральный |
| 18 | Томь | Деловой центр | Ленина, 33/2, 33/3 | Центральный |
| 19 | Зета | Административное здание | Ул. 50 лет Октября, 11 | Центральный |
| 20 | На Мирной, 13 | Административное здание | Ул. Мирная, 13 | Центральный |
| 21 | Маяк Плаза | Бизнес-центр | Пр. Октябрьский, 2Б | Центральный |
| 22 | Континент 1 | Административное здание | Пр. Советский, 27 | Центральный |
Классификация Бизнес центров и офисных центров
Методика разработана В.А. Вольновой (заместитель директора компании «Сибирский оценщик», оценщик I категории, Председатель Экспертного совета Новосибирского отделения РОО член Совета и Экспертного Совета РОО).
Учитывая задачу (получение краткой классификации), каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А — 5 баллов, класс Д — 2 балла.
КРАТКАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
| Офисные помещения | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| № п/п | Характеристика | Классы | |||||||
| А | В | С | D | ||||||
| 1 | Местоположение, транспортная доступность | центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом |
5 | районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом |
4 | удаленные районы; окраина; неудобный подъезд |
3 | в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов | 2 |
| 2 | Состояние | новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии |
5 | срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии |
4 | устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии |
3 | изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта | 2 |
| 3 | Конструктивно- планировочные решения | высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% | 5 | помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% | 4 | высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания |
3 | размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах | 2 |
| 4 | Парковка | подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание | 5 | организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки | 4 | недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд | 3 | отсутствие парковки | 2 |
| 5 | Инфраструктура | развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха | 5 | недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию | 4 | недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха | 3 | отсутствие инфраструктуры | 2 |
| Интервал класса | 25 | 24-20 | 19-15 | 14-10 | |||||
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЛАССА КАЧЕСТВА БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ
| № | Наименование | Месторасположение | Состояние | Конструктивно планировочное решение | Парковка | Инфраструктура | Итоговый балл | Класс объекта |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Альфа Сити» | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | С |
| 2 | Арго | 5 | 3 | 4 | 2 | 2 | 16 | С |
| 3 | Берн | 4 | 3 | 3 | 3 | 2 | 15 | С |
| 4 | Бизнес центр 1 | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | С |
| 5 | Бизнес центр 2 | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | С |
| 6 | Деловой мир | 4 | 2 | 3 | 3 | 2 | 14 | D |
| 7 | Деловой центр | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | С |
| 8 | Домино | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 | 16 | C |
| 9 | Континент | 4 | 3 | 4 | 3 | 2 | 16 | C |
| 10 | Меридиан | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | С |
| 11 | Мир | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | C |
| 12 | На Кирова | 5 | 2 | 3 | 2 | 2 | 14 | D |
| 13 | Олимпик плаза | 4 | 5 | 5 | 4 | 5 | 23 | B |
| 14 | Омега | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 | 16 | C |
| 15 | Предзаводской | 3 | 4 | 3 | 3 | 3 | 16 | C |
| 16 | Сити-плаза | 4 | 4 | 3 | 4 | 5 | 20 | B |
| 17 | Созвездие | 5 | 2 | 3 | 2 | 2 | 14 | D |
| 18 | Томь | 5 | 4 | 5 | 4 | 3 | 21 | B |
| 19 | Зета | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | C |
| 20 | На Мирной, 13 | 5 | 3 | 3 | 2 | 2 | 15 | С |
| 21 | Маяк Плаза | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 25 | A |
| 22 | Континент 1 | 5 | 3 | 3 | 3 | 3 | 17 | C |
На сегодняшний день значительная доля в общем объеме офисных помещений Кемерова соответствует классу качества «С». Применительно к г. Кемерово возможно дробление класса «С» на подклассы «С+» и «С-» для более детальной классификации.
Класс «B» присвоен бизнес центрам «Сити плаза», «Томь», «Олимпик плаза».
Единственным бизнес-центром, которому был присвоен высший класс качества класс «А», является проект ООО «Промстрой-Инвест» — бизнес-центр «Маяк Плаза», который находится в стадии завершения строительства.
Выводы
Для достижения благоприятного инвестиционного климата в нашем регионе необходимо наличие развитой инфраструктуры, в частности, более понятного и открытого рынка коммерческой недвижимости.
Потребители на рынке коммерческой недвижимости приходят к пониманию того, что помещения одного назначения могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным весовым категориям, то есть, к различным классам. Запущенный интеграционный процесс обязывает нас следовать мировым стандартам качества. Класс качества является основным ценообразующим фактором на рынке офисной недвижимости. Введение класса качества для офисной недвижимости послужит девелоперам ориентиром для реализации будущих проектов, а инвесторам поможет оценивать риски, связанные с вложениями в офисную недвижимость.
На сегодняшний день рынок офисной недвижимости города Кемерово переживает стадию рецессии. Предложение на рынке офисной недвижимости опережает спрос, но качество предложения, в свою очередь, оставляет желать лучшего. Собственники вынуждены снижать цены, чтобы привлечь потребителя.
В течение нескольких лет планируется ввести в эксплуатацию еще ряд бизнес центров. Это говорит о том, что девелоперы делают ставку на развитие рынка офисной недвижимости в будущем. Девелоперы ждут перемен, сдвига парадигмы в сознании потребителей рынка офисной недвижимости.
Построение современных бизнес центров способствует становлению благоприятного инвестиционного климата и формированию современного облика нашего города, олицетворяющего весь Кузбасс.
Никакая часть материалов, опубликованных в данном анализе, не может быть перепечатана или воспроизведена любыми источниками без ссылки на авторов данного анализа и источник информации.
Аналитический обзор подготовлен специалистами
ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» (ООО «НИИ РР»)
г. Кемерово. т. 8-923-607-26-53.
Пешков Игорь
При участии Бардокина Дмитрия
