Анализ рынка коммерческой недвижимости - ноябрь 2010
Рынок недвижимости подразделяется на две большие группы, в зависимости от характера использования объектов недвижимости. Первая — это жилая недвижимость, которая состоит из нескольких сегментов: элитное жилье, катеджная застройка, квартиры, подразделяющиеся на сегменты в зависимости от количества комнат, дома и новый для Кузбасса сегмент — Таунхаусы.
Второй составляющей рынка недвижимости является рынок коммерческой недвижимости, который, так же состоит из нескольких сегментов: гаражная, производственно-складская недвижимость, офисная, торговая и объекты универсального назначения.
Анализ проведен на основании официальных данных, приведенных на сайтах агентств коммерческой недвижимости: «Сибирская недвижимость» SibEstate.ru; «Недвижимость. Регион 42», СМАРТ «Коммерческая недвижимость»; Агентство коммерческой недвижимости «Дмитриев & партнеры»; материалов аналитических исследований ООО оценочная компания «Хардвуд». Анализ проведен в целом по г. Кемерово. В выборку не включены объекты без указания основных характеристик, площади и цены.
Анализ структуры рынка коммерческой недвижимости в г. Кемерово
Общее состояние на рынке коммерческой недвижимости характеризуется ростом предложения с одновременным ростом цен. Объем рынка торговой недвижимости увеличивается и превышает объем рынка коммерческой недвижимости других назначений.
Диаграмма. Распределение помещений по назначению, предлагаемых в ноябре 2010 года в г. Кемерово.
Всего в выборку включено 264 объекта данного сегмента рынка на всей территории города, по пяти районам города.
Наибольшее число объектов, представленных к продаже находится в Заводском и Центральном районах.
Диаграмма. Распределение помещений, предлагаемых в ноябре 2010 года по районам г. Кемерово, в % соотношении от совокупного количества объектов в выборке.
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений составила 47 920,91 рублей.
По районам города лидирующее место занимает Центральный район, где средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений составила 81 209,23 рублей. Такой высокий показатель объясняется тем, что в данном районе представлены объекты малой площади, которые пользуются спросом и как известно имеют более высокую цену, чем объекты средних и больших площадей. Также в данном районе не развито производство, таким образом, в данном районе выставлены на продажу объекты торгового назначения, объекты административного (офисного) назначения. Кировский район напротив, является аутсайдером по данному сегменту рынка — 19 451,14 руб. за кв.м.. Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений в Ленинском и Рудничном районах составляет соответственно 52 034,92 и 40 752,66 рублей за квадрат, в Заводском районе средневзвешенная цена составляет 28 408,24 руб. за кв.м.
Диаграмма. Распределение средневзвешенных цен предложения коммерческой недвижимости, руб. за кв.м. по г. Кемерово в ноябре 2010 года
По сегментам цены распределились неравномерно — наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте малых объектов — площадью от 51 кв.м. до 101 кв.м. (78 083,47 руб. за кв.м.), в 1,53 раза ниже стоимость у средних объектов — площадью от 101 кв.м. до 501 кв.м. (51 099,75 руб. за кв.м.). В сегментах больших объектов от 501 кв.м. до 1001 кв.м. и от 1001 кв.м. до 5001 кв.м. цены составляют 32 994,38 руб. за кв.м. и 27 965,09 руб. за кв.м. соответственно. В сегменте самых малых объектов до 51 кв.м. цена составляет 49 919,43 руб. за кв.м. Самая низкая средняя цена за квадратный метр наблюдается в сегменте самых больших объектов площадью свыше 10 001 кв.м. — (7 899,64 руб. за кв.м.). Стоит отметить, что спрос увеличивается на объекты малой и средней площади и значительные по площади объекты уже не выставляются по бросовым ценам, а сектор средних объектов приближается к общероссийскому уровню, поскольку ранее наблюдалось его превышение.
Диаграмма. Распределение средневзвешенных цен предложения коммерческой недвижимости, руб. за кв.м. за ноябрь 2010 года
Средневзвешенные цены определены по выборке из 264 объектов. С увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется в 9,88 раз в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости, чем больше площадь объекта, тем ниже его стоимость в расчете на единицу площади. Исключением в данном случае является сегмент до 51 кв.м., который выбивается из общей тенденции.
Диапазон разброса цен очень велик — в десятки раз, что свидетельствует о разбалансированности рынка и произвольном выставлении объектов на продажу.
Таблица. Анализ средневзвешенных цен предложений.
Диаграмма. Распределение средневзвешенных цен предложения помещений, в зависимости от назначения, руб. за кв.м. в ноябре 2010 года
Значения средневзвешенных цен в зависимости от назначения распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит помещениям торгового назначения, затем следуют помещения торгово-офисного назначения, офисного назначения и нежилого (универсального). Наименьшее значение принадлежит помещениям производственного и складского назначения.
Анализ структуры рынка арендных плат коммерческой недвижимости в г. Кемерово
Общее состояние на рынке арендных ставок коммерческой недвижимости характеризуется ростом предложения с одновременным ростом цен. Всего в выборку включено 213 объектов на всей территории города, по пяти районам города.
Наибольшее количество объектов представлены в Центральном и Заводском районах города. В кировском районе . Кемерово не выявлено.
Диаграмма. Распределение помещений, предлагаемых в ноябре 2010 года по районам г. Кемерово, в % от совокупного количества объектов в выборке.
На рынке аренды коммерческой недвижимости в большей степени представлены объекты офисного и торгового назначения.
Диаграмма. Распределение помещений по назначению, предлагаемых в ноябре 2010 года в г. Кемерово.
Средневзвешенная месячная арендная ставка в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений в целом по городу составила 448,41 рублей. По сегментам значения месячной арендной ставки распределились неравномерно — наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте самых малых объектов — площадью до 51 кв.м. (550,02 руб. за кв.м.). Сегменты объектов от 51 кв.м. до 101 кв.м., от 101 кв.м. до 501 кв.м. находятся почти в одной ценовой категории и составляют 487,86 руб. за кв.м., 435,29 руб. за кв.м. соответственно. Самая низкая месячная арендная ставка за квадратный метр наблюдается в сегменте больших объектов площадью от 1 001 кв.м. до 5001 кв.м. — (184,44 руб. за кв.м.). В сегменте объектов от 501 кв.м. до 1001 кв.м. — 270,42 руб. за кв.м. в месяц.
Объектов площадью более 5001 кв.м., предназначенных для сдачи в аренду, не выявлено.
Диаграмма. Распределение средневзвешенных месячных ставок арендной платы коммерческой недвижимости, руб. за кв.м. за ноябрь 2010 года
Средневзвешенные ставки арендной платы определены по выборке из 213 объектов. С увеличением площади объектов средневзвешенная ставка арендной платы изменяется в 2,98 раза в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости.
По городу лидирующее место занимает Центральный район, где среднее значение ставки арендной платы в расчете на удельный показатель — 1 кв. м площади помещения составила 673,15 рублей. Рудничный район напротив, является аутсайдером по данному сегменту рынка 269,38 рублей.
Диаграмма. Распределение средневзвешенных месячных арендных ставок коммерческой недвижимости, руб. за кв.м. по г. Кемерово в ноябре 2010 года
Диаграмма. Распределение средневзвешенных месячных арендных ставок помещений, в зависимости от назначения, руб. за кв.м. в ноябре 2010 года
Значения средневзвешенных месячных арендных ставок, в зависимости от назначения распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит помещениям торгового назначения, затем следуют помещения офисного назначения. Наименьшее значение принадлежит помещениям производственно-складского и гаражного назначения.
Анализ рынка помещения гаражного назначения
ноябрь 2010
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений гаражного назначения в г. Кемерово составила 25 431,43 рублей.
Общее состояние на рынке арендных ставок помещений, гаражного назначения характеризуется малым числом предложений.
В результате поиска было найдено 4 объекта гаражного назначения, которые предлагаются в аренду.
Данный объем выборки не позволяет сегментировать объекты по площадям, по местоположению, также не удается выделить диапазоны значений, проследить тенденции и динамику на рынке аренды помещений гаражного назначения.
Анализ рынка помещений нежилого (универсального) назначения в г. Кемерово
ноябрь 2010
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений нежилого (универсального) назначения составила 41 566,63 рублей.
Общее состояние на рынке арендных ставок помещений нежилого (универсального) назначения характеризуется малым числом предложений. В результате поиска было найдено 11 объектов данного назначения, которые предлагаются в аренду.
Данный объем выборки не позволяет сегментировать объекты по площадям, по местоположению, также не удается выделить диапазоны значений, проследить тенденции и динамику на рынке аренды помещений нежилого (универсально) назначения.
Анализ рынка помещений офисного назначения в&nBSP;г. Кемерово
ноябрь 2010
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений офисного назначения в г. Кемерово составила 55 120,37 рублей.
Общее состояние на рынке арендных ставок помещений офисного назначения характеризуется ростом предложений.
В результате поиска было найдено 77 объектов данного назначения, которые предлагаются в аренду.
Средневзвешенная месячная арендная ставка в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений офисного назначения в целом по городу составила 528,44 рублей
Анализ рынка помещений производственно-складского назначения в г. Кемерово
ноябрь 2010
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений производственно-складского назначения в г. Кемерово составила 16 074,62 рублей.
Общее состояние на рынке арендных ставок помещений производственно-складского назначения характеризуется ростом предложений.
В результате поиска было найдено 76 объектов данного назначения, которые предлагаются в аренду.
Средневзвешенная месячная арендная ставка в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений производственно-складского назначения в целом по городу составила 164,74 рублей
Анализ рынка помещений торгового назначения в г. Кемерово
ноябрь 2010
Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений торгового назначения в г. Кемерово составила 83 869,85 рублей.
Общее состояние на рынке арендных ставок помещений торгового назначения характеризуется ростом предложений.
В результате поиска было найдено 45 объектов данного назначения, которые предлагаются в аренду.
Средневзвешенная месячная арендная ставка в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений торгового назначения в целом по городу составила 812,27 рублей
Балашова Ульяна, оценщик
Оценочной компании «Хардвуд»
