Приобрести объект коммерческой недвижимости в собственность всегда заманчиво. Если это привлекательный объект, находится в хорошем состоянии, в подходящем месте, обеспечен коммуникациями и подъездными путями или парковкой, значит, и стоит он не дешево.
Очень хочется купить, но денег не хватает.
И первое, что напрашивается – получить кредит. Где и какой?
Надо иметь ввиду, что получить кредит на всю стоимость приобретаемого объекта коммерческой недвижимости невозможно. Размер кредита может варьироваться на сумму от 30 до 70% стоимости приобретаемого объекта. Самый простой способ, если требуется относительно небольшая сумма – это получение потребительского кредита физическим лицом. Процентная ставка выше, но пакет документов, подтверждающий платежеспособность заемщика минимальный.
Второй вариант – это получение кредита под залог имеющейся недвижимости, при этом жилая недвижимость, передаваемая в залог, является наиболее привлекательной. Кредит предоставляется на сумму до 70% стоимости передаваемого в залог объекта. Стоимость определяется независимым оценщиком, аккредитованным банком. Но подтверждение платежеспособности заемщика все равно требуется.
Документальное подтверждение платежеспособности заемщика чаще всего является камнем преткновения для предпринимателей малого бизнеса, открывших фирму менее года назад.
Еще сложнее получить ипотечный кредит под залог приобретаемых объектов юридическим лицам. Дело в том, что федеральным законодательством предусмотрена возможность передачи объекта коммерческой недвижимости в залог только после регистрации права собственности на покупателя, а не одновременно, как это происходит в жилой недвижимости. Поэтому приходится применять различные схемы расчетов для того чтобы минимизировать риски всех участников сделки и в первую очередь продавца объекта, т.к. ему приходится подписывать договор купли продажи и регистрировать переход права собственности на свой объект на имя покупателя, не получив всей стоимости продаваемого объекта. Банк перечислит сумму кредита только после регистрации права собственности на покупателя и регистрации договора залога в пользу банка.
Поэтому сегодня чаще всего получают кредиты представители крупного бизнеса?
Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании?..
Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости. К сожалению, банки не учитывают будущий доход или выгоду, которые получит заемщик после покупки коммерческого помещения.
Следовательно, для того чтобы получить кредит, заемщик уже сейчас должен показать доходы, превышающие ежемесячные платежи по будущему кредиту.
Разумеется, многие банки учитывают не только официально выплачиваемую заработную плату, есть возможность учесть доходы от дивидендов, сдачу в аренду жилых и коммерческих помещений, также учитывается управленческая отчетность и доходы, подтверждаемые по форме банка.
У заемщика в обязательном порядке должен быть позитивный баланс, и он должен, как минимум, год работать на рынке. Опыт показывает, что грамотная эксплуатация коммерческой недвижимости, а также ее доходность, сопоставимы с другими сферами малого бизнеса и позволяют без особого риска использовать ипотечное кредитование.
Эксперты рынка говорят, что в скором времени бизнес-ипотека может стать не менее привлекательным инвестиционным инструментом, чем, к примеру, приобретение жилой недвижимости. Риэлторы свидетельствуют о том, что спрос на ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость постоянно растет.
Постепенно и требования банков смягчаются, что вызвано возросшей конкуренцией на банковском рынке, когда многие банки просто вынуждены идти на снижение процентных ставок и предоставлять более лояльные условия заемщикам.
Если вы хотите получить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость максимально быстро и без лишних проблем, то стоит обратиться к профессиональному кредитному брокеру. Дело в том, что список банков, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости не очень велик. Кроме того, некоторые из них, заявляя услуги по коммерческой ипотеке для физических лиц, на деле не предоставляют таких кредитов и обычно отказывают потенциальным заемщикам, заставляя последних терять время на сбор и подачу документов, а также ожидание ответа. Специалисты – кредитные брокеры, хорошо знают особенности работы с теми или иными банками, поэтому могут проконсультировать вас относительно шансов в том или ином учреждении.
Даже если в банке вам уже отказали в предоставлении кредита, обращайтесь к кредитным брокерам, они расскажут, какие банки охотнее предоставляют кредит на покупку коммерческой недвижимости на приемлемых для вас условиях и помогут собрать нужные документы. Кроме того, многие из них давно сотрудничают с банками, поэтому их заявки рассматриваются быстрее, что бывает очень важно для бизнеса.
Лизинг как альтернатива коммерческой ипотеке
По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве.
С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.
В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальностью, когда малый бизнес "осветлится". Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же.
Руководитель Центра ипотечного кредитования ЗАО «Ипотечный центр»
Елена Анатольевна Золотарева.
30.09.2012
